首都圏各地の投資用物件情報を発信する『e-不動産物件投資情報』サイト運営会社『ユアーズ・コーポレーション』のマネージャー、石島明がお届けする「2007年6月号」。
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VOL.43 2008年 8月号

暑いです。夏は暑いのがあたりまえですが、少なくとも昨年よりも暑く感じるのは私だけでしょうか。

 最近、数人のお客様から同じ質問を受けました。初めて「事業用不動産」を購入される方には参考になると思います。

(質問)
「事業用不動産・・アパート、マンション」を購入後の出口はどうなるのか。10年後、20年後が不安だ・・

(新築の木造アパートを購入した場合)
築10年経過あたりで、外壁、金属塗装部分、などの経年劣化が目立ち始める。できれば外壁洗浄(再塗装までは必要なし)、錆びの出てる階段手すりなどは再塗装が望ましい。エアコン、給湯器、etc機械ものは寿命、要交換。

また、売却する場合でも築10年は比較的まだ新しいイメージで販売可能(販売可能価格、適正価格はその時の相場)。この時点まで、もし平均稼働率85%で賃貸経営していると、利回り8%の物件で約68%(購入価格に対して受取賃料合計)をすでに回収している計算となる。10年後の不動産価格相場は不明だが、購入価格の半額でしか売れなかったとしても多少の利益は出るでしょう。

築20年経過。木造の減価償却期間22年。この時点での選択肢・・
1. 足場をかけて外壁、屋根、等外装フルリフォーム。(1ルーム、6戸or8戸クラスのアパートで150万円から200万円)現行賃料の維持をはかる。

2. 壊れて使用不能の設備以外、一切手をかけない。かなりくたびれた外観を我慢し、現状で募集可能な低い賃料まで下げて経営していく。

3. 建て替え。(空室が出ても再募集はかけず、全体の3/2程度が空いた時点で残りの賃借人の追い出しをかける。追い出しを了解してもらうのには、賃料の10倍程度はかかります。

4. 売却。現在S63年築、H1年築の中古アパートの売り物を見てみると、利回り11%くらいであれば売れています。

(築20年の木造中古アパートを購入した場合)
1. 10年経過で築30年になっています。建て替え。

2. 更地にできたら「売り地」で売却。

3. 建物を必要最小限の修繕で、経営続行。

(マンションの場合)
木造のケースに10年から15年程度プラスして考えましょう。ただし、建物躯体が丈夫なだけに、解体、建て替えは大変費用がかかります。30年以上経過した中古マンションの販売は現在でもかなり厳しいです。



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