首都圏各地の投資用物件情報を発信する『e-不動産物件投資情報』サイト運営会社『ユアーズ・コーポレーション』のマネージャー、石島明がお届けする「2007年6月号」。
東京都や千葉県、埼玉県、神奈川県など首都圏の投資物件情報を発信する『e-不動産投資物件情報』サイトの運営会社ユアーズ・コーポレーションが発信する「2007年6月号」不動産投資マネージャー通信。
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時代の先端を行く快適な  上質空間を創造する信頼の  ブランド「リバティー」
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「不動産・土地活用のエキスパート」ユアーズ・コーポレーションの公式サイト。
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VOL.44 2008年 9月号

「物件購入までのプロセス」

北京オリンピック、終わってしまいましたね。女子ソフトボール(特に上野選手!)の必死の頑張りの結果勝ち得た金メダルと比較して、星野ジャパンの不完全燃焼は、なんともやるせない思いをしました。もちろん、一番悔しい思いをしているのは監督、選手であることはわかります。本来の実力をオリンピックの舞台で出しきることの難しさ・・個人競技ならいざ知らず、団体競技でもプレッシャーによる「金縛り状態」に陥ってしまう怖さ。「日の丸」は背負った人にしかわからない重圧なのでしょうね。WBCで雪辱を期待しましょう。

今回は事業用物件購入までのプロセスについて解説します。

●物件情報収集
弊社「e-不動産投資」等、事業用不動産を専門で扱っているサイト(不動産業者)は沢山あります。各社それぞれ特色があって、区分所有のワンルーム専門、地方物件(札幌、仙台、福岡etc)専門、1棟売り(マンション、アパート)専門、1棟売り(商業ビル、店舗)専門、営業テリトリー内であれば万取扱い、などに分類されます。面白いですから、最初は何でも見てみましょう。その中で自分の考えとマッチしたサイト(業者)数社をお気に入りにいれて、定期的に覗いてみましょう。そのうち「これは!」と思う物件が出てきたら、迷わず「資料請求」してください。各社それぞれの営業スタイルがあります。メールで資料を送ってきただけの業者、さっそく電話してきた業者、家まで資料を持ってきた業者。貴方の好みで選択してください。信頼できそうな担当者なら、積極的にアプローチしてみてください。我々業者はプロであり、人の子でもあります。頼られれば嬉しいものです。「このお客様には最高の物件を買っていただこう!」と意気に感じるものなのです。

●物件種類と予算の決定
事業用物件にも種類があり、もちろん価格も下は数百万円から、上をみたら青天井です。弊社は「サラリーマン大家さん」をメインに考えていますので、居住用一棟売りアパート、マンションに情報を特化しています。エリアは一都三県中心です。どのような物件を購入するにしても、現実的に購入可能な物件価格を把握しなければ、ここから先には進めません。全額キャッシュで買われる方は、何の心配もありません。銀行ローンを利用される場合、「事前審査」という便利なシステムがあります。どの銀行が事業用不動産に対して好意的なのかは担当者にお尋ねください。ネットから事前審査もできますが、担当窓口から申し込んだほうが、お客様ごとの柔軟な対応が期待できます。いったんネットで申し込んでしまうと本店扱いとなり、他部署への移動は難しくなりますから、注意してください。事前審査申込書に必要事項を記入し、収入証明(源泉徴収票、確定申告写し)、所有資産(預金、証券、不動産)の明細などが必要となります。購入希望物件の資料は不動産業者からFAXさせればいいでしょう。基本は頭金物件価格の20%、諸費用(仲介手数料、登記費用etc)物件価格の約6%です。物件価格の80%をローン借入するわけです。例えば、5.000万円の物件を買う場合、頭金1.000万円、諸費用300万円、計1.300万円の自己資金が必要です。借入期間が重要で、新築物件であれば30年も可能です。ただし、中古物件は木造、軽量鉄骨で30年マイナス築年数、鉄骨造で35年マイナス築年数、鉄筋コンクリート造45年マイナス築年数が基準となります。(オリックス信託銀行例)S62年築、鉄骨造は(35-21=14)14年しかローン期間が組めないわけです。せめて20年はローン期間がないと、毎月の支払が厳しい金額になってしまいます。家賃収入×2/3=ローン返済額(全体の1/3が空室でも支払可能)くらいの設定にしておきたいものです。

10月号につづく・・・

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